Stadtentwicklung unter den Bedingungen von Schrumpfung ist eine sehr junge Herausforderung sowohl für die Planung als auch für die Immobilienwirtschaft. Als planerisch und ökonomisch sinnvolle Bewältigungsstrategie wird seit ei- gen Jahren die Hinwendung zu einer konsequenten Innenentwicklung gefordert. Doch die bisher erreichten Ergebnisse mit Hilfe der dafür eingesetzten Inst- mente können nicht überzeugen: Die Innenstadtquartiere gerade kleiner und mi- lerer Städte sind nach wie vor von einem bunten Flickenmuster von sanierten und unsanierten sowie voll bewohnten, teilweise bewohnten und gänzlich leeren Gebäuden überzogen. Insgesamt bleibt ihre Attraktivität als Wohnstandort weit hinter den Erwartungen zurück. Die bislang in Forschung und wohnungswirtschaftlicher Praxis genannten Erklärungsmuster für die geringe Investitionsbereitschaft im Immobilienbestand wie geringere Wirtschaftlichkeit, ungeklärte Eigentumsverhältnisse oder nicht bewohnbare Substanz (alle aus den Statusberichten der Bundestransf- stelle Stadtumbau Ost) reichen nicht aus. Auch differenzierte Eigentümerty- logien helfen nicht weiter. Hinter dem offensichtlichen Marktversagen müssen also weitere He- nisse stecken, welche die bisherige Forschung nicht aufgegriffen hat. Es ist das Verdienst von Bertram Schiffers, genau in diese Lücke hineinzustoßen und mit einem Ansatz der Neuen Institutionenökonomie einen innovativen Zugang zum Verständnis des Immobilienmarktes in Altbauquartieren zu schaffen. Es gelingt ihm dadurch, Möglichkeiten zur gezielteren Steuerung im Stadtumbau auf- zeigen.